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[大话楼事] 一个外行眼中的房地产:未来几年 没有冬天只有末日 [复制链接]

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涨还是跌,春还是冬?

房地产是涨是跌一直以来都是许多人所关注的问题,上至政府,下至百姓,中间还夹着一坨一坨的专家和业内人士。

一会儿说房地产要涨,一会儿说房地产要跌,一会说房地产不涨不跌,一会儿又说房地产先涨后跌。一会说房地产马上要玩三级跳,一会说房地产正做俯卧撑,一阵子说房地产是春天,一阵子说房地产是秋天,一阵子又说房地产要进入冬天。乃个是真?乃个是假?信政府?信专家?信业内人士?

外行的话

自古外行指导内行,当局者迷旁观者清。

让一个卷入混战的大将判断战争的走势,永远不会比一个站在高处观战的人看的更清楚。更不用指望跟随这个人混饭吃的卫兵参谋和随从。就像让一个拿了当事人钱的孙子当审判长,你无论如何都不能指望他当包公,因为包公不当孙子。

要拨开迷雾,趁早让那些跟房地产有利益瓜葛,直接或间接的吃拿卡要着房地产的人士们靠边站,听咕咕鸠叫你永远不知道多会儿种地。

还是听听寡人的吧,一个不在五行中从没跳入过三界内的外行,来聊聊房地产的走向问题吧。

房地产的未来

在亮明观点之前我有几句话要说,第一,寡人既非专家也非业内人士更不代表政府,第二,朕今天对房地产的预测,旗帜鲜明,观点突出,一针见血,绝不含糊。第三,真理的检验就像怀孕一样,靠的也是时间,时间会证明我说的对错与否,如果说对了就是个人观点,说不对,请称呼我为“专家”。

未来几年,房地产是涨还是跌,是春还是冬?

朕的答案是:未来几年,十几年,房地产对于百分之九十多的现在从事房地产行业的人来说既非春天,也非冬天,而是末日。如果给这个末日的到来排个序的话,小县城将最先死掉,永无翻身之时,三线城市紧随其后,接着是二线一线城市。无论谁先谁后,结局都是一样的,我可以负责任的告诉大家,实际上房地产的末日来的还是有点晚了,之所以会这样,一方面是得益于国家实时的房地产调控,一方面是受害于上一轮的经济刺激计划。一线城市的房地产会在一段时间出现企稳或者回升的态势,但总体上是逐渐向下,最后陷于停滞。

对于那些三线城市以及一些小县城它们的悲剧现在就已经上演,大规模的坍塌只差合适的诱因。对于那些像鄂尔多斯的城市,抱着复苏和好转的政府和地产人士,你们恐怕要失落了,截止今天你们大肆造城所扔下的烂摊子将是未来几年十几年,甚至几十年需要面对的问题,所以,前进就不必想了,能原地站稳就是好的。

基于以上结论,个人将发挥雷锋的精神对那些靠房地产混饭吃的个人和单位提点建议:

第一,如果你是房地产的投资者,请在最后一个楼盘清盘后收紧钱袋,改行吧。如果你还对房地产报有幻想,并且希望昨日重现的话,那你就做好破产跑路的准备吧。如果你是房地产的直接或者间接从业者,如果你还能从老板那里领到不错的收入,请继续跟着,但在私底下你必须做好随时改行的准备。因为用不了几年,跟房地产混饭吃的百分之九十的人将成为多余的劳动力。

第二,地方政府在没有想好其他的财政出路之前,房地产必然还会被他们捧着不放,毕竟,任何一个行业都将比不了房地产带给他们的实惠。转型是困难的,绝路是迟早要走的。正如迪克牛仔的“不归路”一样,绝路有时候也是一条路。所以我对那些还抱着依靠房地产混的地方政府的唯一建议就是,去死吧。

第三,如果你还想将来混迹在房地产,你必须有充足的准备,技高一筹的营销。造的出既有硬件过硬,软件超前的房子,当然这个离不开人才,如果你有,那就请继续。因为未来房地产的路将很难走,难到九死一生。今天中国的房地产企业将死掉百分之九十九,而非一些人所说的百分之八十。

第四,对于那些无房的可怜屌丝们,我能给你们的建议就是,如果不是丈母娘的菜刀架在你的脖子上,除非在万不得已的情况下千万别把自己变成房奴。在中国的房地产走入水深火热之际,破产的将不仅仅是开放商,还有广大的中产阶级,与其让钱变成一个房子压在你背上,不如将你的钱投在更好的地方,实在没有,在当前的环境下买一堆股票也比房子好。

第五,对于那些自认为拥有房子等于拥有财富的中产阶级和有N套房的房东来说,我对你们只有一条建议,趁现在房地产没有彻底倒下前赶紧将那几堆混凝土的垃圾变成钞票。否则,你会哭的抑扬顿挫如泣如诉。因为有一天你会发现,当地方政府的土地财政走入绝路,房产税开始推出的时候,真正的悲剧才上演了。

相信围观的力量

生活就像沏茶,不管你有过怎样的甘甜和苦涩,都将归于平淡。

马克思说,再横的老鹰晚上也得回窝!万变不离其宗,价格如鹰价值如窝,价格多会都得围着价值转。

自古物以稀为贵,任何东西太多了都会导致价格落地,就连我们经常吃的土豆白菜都不例外,何况既不能吃也不能喝的混凝土盖的房子。

记得看电视还是上网时候听一个人说,如果连吉祥三宝(保姆保安保洁员)都在谈论股票的时候,那就距离股票大跌为时不远了。

有句话叫相信围观的力量,石油被围观过,有了人类第一次石油危机,黄金被围观过,西方人至今看见黄金都想吐,日本的房地产被围观过,日本人现在宁愿搞动作片也不搞房地产,表叔被围观过所以垮台了,雷冠希被围观过所以也进去了,今天,在二三线的城市,我们随便走在大街上扔一块砖头,都能砸到好几个搞房地产的,就像在鄂尔多斯的大街上扔一块儿钻头都能砸到一大堆放高利贷的一样。

当一个行业的从业人员超出社会平均值的时候,这个行业的问题就来了,如果把社会的各个行业比喻成人体的脏器,当其中一个独大的时候,那这个一定是有病了,而且病的不轻。

活生生的例子

朕生在一个小山村,那里有我的父老乡亲。

说起我出生的地方,全国人民大概仅有百分之零点零零零零零零几的人才知道,但提起一个词一定不会陌生,中国乳都。对,这个小山村就在距离中国乳都的呼和浩特步行大概5个小时的路程。虽然它还没完整的经历房地产上窜小跳的整个过程,但作为中国乳都的核心地带,它眼巴巴的看见过一头奶牛从跑到飞最后到坠落的完整过程。就像它要即将目睹房地产的坠落一样。

记得是在高中的时候,随着呼和浩特乳企龙头伊利和蒙牛的发展壮大,养牛成为一个热门的话题,我的好几个高中同学在毕业之后就急匆匆的加入了养牛的行列,甚至有一个同学在大学毕业之后领着漂亮的老婆也回村里养牛,原因很简单,他们被养牛的美好前景所打动。所谓人为财死鸟为饲亡,何况养牛呼?就像今天在大街上随便扔一块儿砖头都能砸到好几个干房地产的一样。

村里突然多了这么多要养牛的人,虽然国家没有规定牛要计划生育,但光靠自然繁殖是远远不够的。物以稀为贵,牛的疯狂开始了,一个刚出生的小牛犊,从最初的几十,到几百到几千,到接近万元,当任何一个行业在暴利驱使下前行的时候,围观就成为一种必然,就像今天的房地产一样,我记得当时地方新闻里说的最多的就是今年的奶牛数较往年多了多少之类的新闻,最疯狂的时候一个旗县一天增加的奶牛数就抵上了过去几十年的羊牛数,老百姓随大流,而政府呢,当然也没闲着,一方面加大鼓励和扶持的力度,一方面争相建设奶站养牛小区,当一些人意识到危机的时候,奶牛已经变成了疯牛,这个时候牛的价格已经高的离谱,牛B哄哄这个词在这个时候才算是名符其实,而相对于牛价,即便是把它挤出粪挤出血也收不回当初买牛的钱,与其说是养牛,不如说是炒牛。当然,作为老老实实的中国农民,他们无论如何也没有炒牛的这个头脑,而靠炒牛挣钱的不过是一些少数人而已,最后接盘的是还是那些可伶的养牛户。

作为普普通通的中国农民的一分子,家里在这次的养牛潮中也没有独善其身,因为无论如何你都架不住天天有人跟你说他家养牛挣了巨多钱的诱惑。所以曾几时,我们家的牛口数也超过了人口数,但回头来看,我们家是村里少数几个养牛没赔钱的人家,当时母亲意识到,一头牛的每天的采奶量乘以一头牛的一生的全部采奶天数所折合成的人民币无论如何都赶不上当初买这头牛的价格,这个是最理想的状态,为什么说最理想的状态呢,就是假如你养的这头牛产奶量是最好的(因为牛的疯狂导致了大量以此充好的奶牛,就像今天的许多开放商开发的烂楼一样,甚至还有一些穿马甲的牛,普通的黄牛被染色以后卖给养牛户),而且在产奶周期不要得什么乳房炎之类的病。所以母亲决定卖掉一部分牛,记得当时基本上是牛价最高的时候,有了这几头牛的钱,基本上当初买牛的本钱是回来了。

大概就是在这个之后,奶牛的价格开始了松动,到最后的一泻千里,从最初的几万一下掉到了一两千元,基本上就是牛肉的钱。直到现在奶牛依然还是牛肉的钱,唯一不同的是现在的牛肉价格涨了不少。

房地产与养牛其实没什么区别,甚至在好些地方都出奇的相似,我们做一下类比:牛=房子 产奶的利润=房子的租金 牛肉的价格=房子的建筑成本。

当一个行业开始向上涨的时候,原因都一样,需求增加,当需求增加促使价格上升,价格上升直接拉高了利润,利润一高围观的人就会多起来,当参与的人达到一定程度的时候就会产生供大于求的局面。供大于求的局面就会导致一个行业的迅速崩塌,养牛是,房地产也不列外。

现在,牛价早已回到了肉价,房子迟早也会跌回建筑成本。我说的建筑成本仅仅指的是盖楼的钱,不包括拿地钱和其他一切费用,这叫过渡回调。

这个时候有人说,哎呀,我们的楼房还有绿化的配套费呢,因为里面种了几棵人参果!我次澳,你丫去卖牛的时候给牛批了一件LV的婚纱莫非杀牛的会把你的这件婚纱钱算在牛肉里?记住,当千金沦落为婊子的时候,千万不要提你爹是皇帝,提了你比婊子还惨!

当然,两个还是有许多大不同的地方,今天的房地产之所以没有跌回肉价,是因为中央政府及时的出台了一系列的调控政策,包括限购,原则上放慢了下跌,但跌是肯定会的,只不过是迟早的问题,为什么说是迟早的问题?

抛开鄂尔多斯不说,拿呼和浩特举例,打开呼和浩特的一个房地产网(非官方的盈利性网站),进入新楼盘一栏,我发现,在这里做广告的楼盘大概有300个,以每个楼盘可容纳1500户每户2人总共可以容纳3000人算,300个楼盘大概住满了可以容纳90万人,这仅仅是最近一年开发在售和待售的楼盘,我们再将以前卖完的、不在这个房地产网做广告的、政府的经适房保障房之类的,还有最近一两年要开发的,大概至少会是这个数据的3到8倍,当然我宁愿希望是3倍,也即270万,毕竟房地产硬着陆对谁都没好处。

这个数据是保守的再不能保守的,实际上最近几年开发的加上以后要开发的要远远大于这个数。最后在保守的估计老城区可以容纳的100万人,总计就是370万。

而一个基本的事实是,截止2010年,呼和浩特的人口加上五个旗县的人口仅仅才不到300万。300万当中也包括了农村和旗县的人口。并非都是呼和浩特市区的人。当然如果去问地方政府的领导,他一定会说,我们未来几年人口将增加几百万,好吧,姑且承认你是对的,但有一个基本的事实是,鄂尔多斯政府曾经也预测过未来几年人口要增加到几百万,可事实是,危机一来,人口没增加,倒是少了不少。中国现在的情况跟以前已经大不相同,不会再有农村人口大量迁往城市的潮流,该迁的基本已经迁完了,剩下的也只有养老的了。这是其一,其二我们旗县和其他一些地级市造房的速度一点也不比大城市慢,所以大量的房子也在等着他们去住,其三,每个领导都说城市的人口要翻番,请问,计划生育的成果在你们口中要毁于一旦吗?

这就能很好的解释为什么那么多小区,晚上那么多黑灯瞎火的了!

但是,还有一个问题,我们造了这么多房子,但仍然还有人没房子?问题就在,我们的社会的房叔房婶儿们太多了!即便是这样,在呼和浩特这个二三线城市,现在空置的和没有卖出的房子也足够容纳下已经出生和即将出生的人。

比起奶牛,过剩的房子绝对是个灾难,因为在牛逼的开放商也造不出一个会下崽儿的房子,这是其一,其二,奶牛即便是不卖,仍然可以带来稳定的现金流,卖牛奶的钱。除非蒙牛伊利一样的乳企都倒掉。所以结果不言而喻,一旦下跌,房子比起奶牛来,它的保值性要差远了!奶牛再不济,还可以挤奶卖肉,或者选择煎诈烹炒煮的任何一种方式享用掉。而房子呢,推高物价,浪费资源,拖垮经济,有百害而无一利!

未来崛起的行业

用当今国际的的标准看过去几千年,王朝再好,不过是一波混蛋代替另一波混蛋。朕不是史学家,所以不会为过去任何一个王朝戴高帽子。如果非要给带,这个高帽子只能带给那些受苦受难的民众。今天,我们同样可以说,行业的轮回就像王朝的轮替一样,也是一波的疯狂代替另一波的疯狂,但只要你抓住了,你就飞起来了。

未来几个将会雄起的行业:

1.中医:无论选择哪种交通工具,你所遇到的常年进京的人当中,不外乎五类人,上学的,打工的,办事的,旅游的,看病的,但无论几类都可以归纳为两种,一个是去挣钱的,一种是去送钱的。其中有一大部分送钱的进京就是为了看中医,世界上的很多疑难病症对于西医来说基本上已经走到了绝路,不是说西医不发展,而是基于西医的微观理论的局限性。医学界迫切需要一种更宏观和牛X的理论来代替西医的微观理论来攻破世界医学难题。这个时候中医的理论就该上场了。未来几年如果哪个政府将培养中医以及相关产业作为地方的重头来做,那中国产生一个超越苹果的公司将指日可待。而且无可替代。对于这一点,我宁愿预测错误!

2.互联网:如果说有人在N年前预言了互联网将改变人们的生活,那今天回头看,以前的发展仅仅是基础和开始,未来N年,互联网将彻底颠覆我们现在的生活,许多实体将沦落为互联网的附属产品,比如今天看见的商场有可能会成为网商展示商品的一个平台而存在,至于销售的功能将大大减弱。

3.旅游:经历了这么多年的高速的发展,中国人已经实实在在的诞生了一大中产阶级和富人,旅游将成为他们以后继穿衣吃饭之后生活中的又一必须品。

4.节能环保:中国的大地母亲太累了,迫切需要休息休息了!

5.农业:民以食为天,城市的扩张将原本有限的土地资源压缩到了临界点,今后保障中国人的吃饱和吃好都是一项长期的任务。

6.投资:经过这么多年的发展诞生出的一批又一批有钱人很多将再不会以身作责的去干事业,钱挣钱将是他们的主业。


来源:搜狐论坛-天下房事
作者:我要得瑟
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